Dziś Polacy nie szukają mieszkania na całe życie, ale na etapy tego życia

Czytaj dalej
Fot. mat. Archicomu
Katarzyna Kaczorowska

Dziś Polacy nie szukają mieszkania na całe życie, ale na etapy tego życia

Katarzyna Kaczorowska

Działają na rynku od 30 lat. Przez ten czas zmienili nie tylko oczekiwania klientów, ale również oblicze miasta, w którym powstali. O spółce Archicom, liderze wrocławskiego rynku deweloperskiego, mówi jej prezes Dorota Jarodzka-Śródka.

Jak przez 30 lat zmienił się rynek budownictwa mieszkaniowego w Polsce?

Rozbiłabym te 30 lat na dwa etapy. Biznes deweloperski to bardzo młoda branża w Polsce, licząca sobie jakieś 15-18 lat. Wcześniej po prostu nie było firm wznoszących budynki, w których ludzie kupują mieszkania i tworzą organizm prawny, czyli wspólnotę. Mieliśmy budownictwo spółdzielcze albo tzw. komunalne. Zmiany w zarządzaniu tym zasobem mieszkań, po wypuszczeniu obligacji miejskich, zrewolucjonizowały rynek. Sama członkiem spółdzielni mieszkaniowej zostałam w wieku 16 lat, rodzice założyli mi książeczkę. Byłam po trzydziestce, kiedy odebrałam telefon, że mam mieszkanie. Stąd, kiedy pojawiły się warunki gospodarcze pozwalające na wybudowanie budynku i sprzedanie mieszkań, weszliśmy w nową sytuację.

To znaczy?

Wiązały się z tym silne emocje. Jesteśmy u swoich korzeni firmą architektoniczną. I pamiętam projekt, w którym zrobiliśmy piękne elewacje, zielone podwórze, w budynek wkomponowaliśmy usługi. To była nasza pierwsza realizacja deweloperska, na Karłowicach. Z perspektywy czasu może wydawać się to uderzające, ale kiedy pierwszym klientom opowiadaliśmy, że to jest ładny budynek, z przemyślanym otoczeniem, estetyczną klatką schodową, i tak zawsze padało pytanie: ale proszę mi pokazać moje mieszkanie, gdzie jest pokój, gdzie kuchnia.

Ale to chyba normalne, że kupujący mieszkanie chciał znać jego rozkład...

Ja bym spojrzała na to inaczej: po latach mieszkania w blokach ludzie mieli poczucie, że będą właścicielami konkretnego lokalu. I tylko tego lokalu.

Nie interesowało ich otoczenie?

Wówczas klienci nawet nie wiedzieli, że będą mieli wpływ na klatkę schodową i jej wygląd, na dojście do budynku, zagospodarowanie terenu wokół, na elewację. Najważniejszym celem było samo mieszkanie, które zawsze, nawet w komunie, można było urządzić po swojemu.

Jak jest dzisiaj?

Zupełnie inaczej. Świadomość klientów jest ogromna. Wiedzą, że są współwłaścicielami, zarządzają nieruchomością. Wiedzą, co mogą robić i czego mogą oczekiwać. Zmieniło się też myślenie o tym, co to znaczy mieszkać.

Czyli?

Już nie kupuje się tego jednego, jedynego w życiu mieszkania, żeby je w ogóle mieć. Ludzie wybierają mieszkanie w zależności od etapu życia, na jakim się znajdują. Kto inny wybierze lokal w centrum, a kto inny na obrzeżach miasta. Znaczenie ma tryb życia, to, czy mamy dzieci, czy jesteśmy domatorami, czy też aktywnymi ludźmi lubiącymi wielkomiejskie atrakcje. Mieszkanie, oprócz samego mieszkania, zaczyna pełnić wiele innych funkcji. Dla młodych na przykład przedłużeniem pokoju dziennego w mieszkaniu jest przestrzeń restauracyjna i publiczna. Dlatego też proponujemy ludziom nie tylko te cztery ściany, gdzie wstawią kanapę czy stół, ale wszystko dookoła tych murów - na tym polega projektowanie kompleksowych osiedli.

Zmieniają się też oczekiwania estetyczne Polaków?

Tak, kilka razy robiliśmy konkurs na najładniejsze mieszkania wśród naszych klientów. Kiedyś dominowały bardzo tradycyjne mieszkania. Właściwie wyglądało to tak, że ludzie ze starych mieszkań przenosili wszystko do nowych. Meblościanki, serwetki, firanki, kwietniki. Ściany więc były nowe, ale wnętrza stare. Potem zaczęliśmy obserwować fascynacje nowymi materiałami, kaflami, kamieniami, ale nadal dominowały style ciężkie, takie, która można nazwać „imponującymi”, a więc mającymi zrobić wrażenie na znajomych, rodzinie czy sąsiadach. Teraz zaś dla odmiany obserwujemy tzw. styl hotelowy.

To znaczy?

Wielu ludzi dużo jeździ czy to w delegacje, czy za granicę. Siłą rzeczy korzystają więc z hoteli, ale współczesne hotele są realizowane przez dobrych designerów. To proste rozwiązania, czyste estetycznie, ładnie skomponowane, funkcjonalne. Widać, że to się podoba i staje się inspiracją do urządzania własnych mieszkań. To zresztą akurat jest styl, który jest mi najbliższy, więc cieszę się, że różnymi drogami gusta Polaków ewoluują w tę stronę. Ale nie osiągnęlibyśmy tego jako firma, która prezentuje pewien styl.

Dlaczego?

W Polsce nie sprzedaje się mieszkań z wykończeniem. W Skandynawii, kiedy szuka pani mieszkania, to idzie do dewelopera, ogląda kilka przykładowych realizacji, wybiera tę, która się najbardziej podoba i wprowadza na gotowe. Jest kilka, kilkanaście wzorów z określonymi meblami, dodatkami, podłogami, kolorami ścian. U nas większość klientów chce odcisnąć własne piętno na tym miejscu, w którym będzie mieszkać, czasami nawet nie kalkulując czasu czy fatygi. Prace wykończeniowe chcą koordynować we własnym zakresie.

Architektura to nie jest po prostu biznes. To nie jest tylko sztuka. To nie jest też tylko zagospodarowywanie przestrzeni publicznej, a więc i życia społecznego. To jest wszystko po trochu. Macie poczucie, że odcisnęliście swoje piętno na mieście? Nowoczesny Wrocław stworzył nadburmistrz Georg Bender, pracowali tu tak świetni architekci, jak Poelzig czy Berg.

Wymieniła pani bardzo znane nazwiska… Czy my też będziemy za 100 lat w podręcznikach czy książkach o dokonaniach architektury we Wrocławiu? Może. Na pewno jednak zaimplementowaliśmy pewien styl budownictwa mieszkaniowego w mieście i to nawet nie architektoniczny sam w sobie, ale pewien rodzaj myślenia. Architekt to zawód interdyscyplinarny. Wymaga patrzenia szeroko, dostrzegania spraw społecznych, zmian i tendencji socjologicznych, aspektów krajobrazowych czy technologicznych. To człowiek, który robi coś, co w danym momencie czasowym musi być jak najbardziej funkcjonalne, dobre i estetyczne. Ja bym dołączyła do tych wszystkich aspektów również wątek edukacyjny. Ludzie oczekują od architektów wyznaczania trendów.

I jak z tymi trendami było w przypadku Archicomu?

Znani jesteśmy z tego, że implementujemy sztukę w naszych budynkach i na naszych osiedlach. Zrobiliśmy to pierwsi i ogromnie mnie cieszy, kiedy widzę, że koledzy deweloperzy dzisiaj robią murale na klatkach schodowych czy aukcje lub wystawy dzieł sztuki na otwarciu ich inwestycji. To najlepszy dowód, że dobre rozwiązania i pomysły idą w świat. Ta jakość wyraża się też w decyzjach kupujących, w których cena nie jest jedynym kryterium wyboru. Dostrzegając dodatkowe wartości inwestycji, klienci chętnie wybiorą naszą spośród kilku sąsiadujących. Świadomość społeczeństwa rośnie, a my się cieszymy, że możemy na ten proces wpływać.

Jesteście Państwo liderem wrocławskiego rynku.

Bo dajemy naszym klientom know-how, umiemy prowadzić proces inwestycyjny, który wcale nie jest łatwy, dbamy nie tylko o postawienie murów i wstawienie okien, ale też o to, by te mury, okna, drzwi i wszystko wokół nich tworzyło całość i było dobrym miejscem do życia.

Architektoniczna historia miasta jest inspiracją czy obciążeniem dla takiej firmy jak wasza? To jest punkt odniesienia czy raczej kontestacji?

W naszym myśleniu o architekturze nad-rzędną rolę ma harmonia. Oczywiście kiedy mówimy o harmonii, pojawia się tzw. architektura kontekstu, ale w naszej pracy nie chodzi o ślepe podporządkowywanie się otoczeniu. Ważne jest to, by dostrzegać rzeczy charakterystyczne dla danego miejsca i umieć je twórczo wykorzystać czy rozwinąć. Proszę spojrzeć na Silver Forum. Budynek biurowy najczęściej ma kształt podkowy, bo w środku zwykle jest garaż. Ale tam w środku rosła piękna wierzba. Pewnie można było ją wyciąć, tylko po co? I garaże poustawialiśmy w sposób bardziej skomplikowany technologicznie, za to wierzba stała się duszą tego miejsca.

Szacunek dla zastanego dziedzictwa?

Dla zieleni, czasami dla otoczenia - kiedy trzeba się wkomponować w tkankę miejską. Na Ciepłej robiliśmy lata temu budynek, który jako jeden z pierwszych w mieście miał internet. Absolutna nowość i hit wśród studentów. Dzisiaj trudno sobie wyobrazić, by internet był dobrem luksusowym i reglamentowanym, bo niskie prądy to obecnie budowlany obowiązek. Ta nasza kamienica stała jako skrajny element dwóch starych budynków mających swój porządek, podział i rytm. My, z szacunku do tej tradycji, wprowadziliśmy w zupełnie współczesnych formach nawiązanie do tych podziałów. Nie wiem, czy ludzie idący ulicą to widzą, ale ja, kiedy widzę, że coś jest dobrze skomponowane, czuję spokój i wewnętrzny ład.

Nawiązaliście też do otoczenia projektem budynku Europejskiego Funduszu Leasingowego, dzisiaj Credit Agricole.

Tutaj punktem odniesienia był Dworzec Świebodzki mający pewną wysokość, kolumnadę, charakterystyczny okrągły element w zwieńczeniu. My chcieliśmy „złapać” ten kontekst, choć akurat dworzec jest kameralny w swoich wymiarach, a nasz projekt zdecydowanie wyższy. Ale proszę spojrzeć na nasze inwestycje na Jagodnie czy Swojczycach. To są założenia robione zupełnie od zera. Na Czterech Porach Roku nawiązywaliśmy do miejskich kwartałów zabudowy, a na Olimpii Port wykorzystaliśmy naturalne bogactwo krajobrazowe czy historyczne linie bocznic kolejowych.

Czy Olimpia Port miała szczególny charakter?

Tak, bo tutaj od początku współpracowaliśmy z Biurem Rozwoju Wrocławia, i to na etapie tworzenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. To wręcz modelowy przykład współpracy i myślenia o przestrzeni miejskiej.

Dlaczego?

Stworzyliśmy wspólnie place, tereny zielone, miejsce pod szkołę, kościół. To było kompleksowo zaprojektowane osiedle, urbanistyka była przemyślana i zdefiniowana. To ważne, bo nawet gdyby w tym miejscu pojawiło się wielu różnych deweloperów, to każdy, wpisując się w plan, wiedziałby, jak wygląda całość i miałby poczucie, że jest tej całości cząstką.

Ale to jest jeden z zarzutów wobec miasta, że w pewnym momencie przyjęto politykę sprzedaży gruntów deweloperom bez koncepcji rozwoju sprzedanych gruntów.

Nie tylko miasto sprzedaje grunty i zbyt często o tym zapominamy, dlatego trudno też oskarżać miasto o brak konkretnej polityki w tym zakresie.

My jako deweloper może jedną czwartą ziemi kupiliśmy od gminy. Reszta pochodziła od osób prywatnych, od firm przemysłowych, które relokują się w inne miejsca, bo grunt we Wrocławiu jest za drogi, podatek od użytkowania wieczystego jest aktualizowany, więc koszty wciąż trzeba liczyć. Tereny na Kępie Mieszczańskiej kupiliśmy na przykład od wojska, na Jagodnie to były głównie osoby prywatne, i to w większości rolnicy. O polityce miasta lub jej braku możemy mówić w momencie tworzenia planów urbanistycznych, a we Wrocławiu jest ich bardzo dużo i pod tym względem mamy w tej chwili drugie miejsce w Polsce. Natomiast dyskutować powinniśmy o jakości tych planów.

Czyli?

Załóżmy, że jest jakiś obszar miasta, gdzie grunty mają różni właściciele. Ci właściciele sprzedają swoją ziemię różnym deweloperom w różnym czasie. Każdy z deweloperów prosi jakiegoś architekta, by ten zaprojektował jeden bądź kilka budynków. Oczywiście te inwestycje powstają w różnym czasie, ale w efekcie mamy wielką „brązową plamę” - takim kolorem w urbanistyce zaznacza się zabudowę mieszkaniową.

Bo?

Bo nikt na planie nie wskazał choćby systemu przejść zielonych, które należy zachować jako bulwary nie do zabudowania albo skweru, który daje trochę oddechu. Jeśli w planie takich rzeczy nie ma zdefiniowanych, to nawet jeśli każdy deweloper na swojej działce zrobi 25 procent zieleni, to i tak nie nada charakteru całemu dużemu terenowi. Sposób myślenia planistów jest tutaj fundamentalny i od ich koncepcji oraz decyzji zależy rozwój miasta. Nie tylko jako całości, ale też właśnie tych mniejszych obszarów, zagospodarowywanych obecnie pod budownictwo mieszkaniowe. Oczywiście można i należy też dyskutować o architekturze tworzonej przez architektów. Żaden plan takich szczegółów nie definiuje, ale my, architekci, często mamy przeświadczenie, że chcemy stworzyć to jedyne, najważniejsze dzieło na świecie, nie zawsze konweniujące z otoczeniem.

Archicom na takie jedno jedyne dzieło na świecie szansę ma. Kupiliście tereny po Browarach Piastowskich nad Odrą.

I to jest przede wszystkim wielka odpowiedzialność.

Amerykanom się nie udało. Wam się uda?

Poprzedni właściciele kupili ten teren tuż przed kryzysem globalnym, co siłą rzeczy rzutowało na ich kondycję finansową i możliwości. W tej chwili można mówić o stabilności w naszej branży, a tereny po Browarze Piastowskim to rzeczywiście i wspaniała architektura przemysłowa, i wielkie wyzwanie dla nas jako firmy, ale też i dla architektów, by to dziedzictwo zachować i zarazem nadać mu nowy charakter.

Powstanie 1000 mieszkań.

W kompleksie, którego projekt jest bardzo przemyślaną całością. Będzie więc część przeznaczona na biura i na lofty. Chcemy stworzyć nową jakość i przyznam, że liczymy na to, że uda nam się w ten sposób wpłynąć na całą okolicę, bo sporo tam małych warsztatów, niewielkich magazynów - przestrzeni, którą warto uzupełnić o funkcję mieszkaniową i usługi. Otworzymy się na Odrę, którą będziemy chcieli przybliżyć mieszkańcom. Ale też wprowadzimy charakterystyczne elementy, które ten punkt miasta wyróżnią na nowo: to trzy wieże, które będą wyznaczały rytm całego kompleksu.

Może Pani spać, myśląc o tej inwestycji?

Każda kolejna inwestycja jest właściwie jak dziecko. Każda wiąże się z emocjami, szukaniem natchnienia i pomysłów, zawsze jest też obawa, czy wszystko uda się tak jak planowaliśmy, jak chcieliśmy.

I udaje się?

O to trzeba pytać naszych klientów, ale chyba najlepszym dowodem jest to, że mamy wśród nich całe rodziny. Mówiłam na początku naszej rozmowy, że dzisiaj zmieniło się nasze myślenie o mieszkaniu. Wybieramy miejsca na różne etapy życia. I chyba najlepszym dowodem zaufania do nas jest to, że stworzyliśmy rodzaj platformy zamiany naszych mieszkań. Ktoś szuka większego, bo mu się rodzina powiększyła, a ktoś już potrzebuje mniejszego, bo dzieci właśnie się wyprowadziły. I jeśli ludzie chcą, żebyśmy pomagali im w tych poszukiwaniach, to chyba najlepszy dowód, że mają do nas zaufanie. A to największy kapitał firmy.

Katarzyna Kaczorowska

Dodaj pierwszy komentarz

Komentowanie artykułu dostępne jest tylko dla zalogowanych użytkowników, którzy mają do niego dostęp.
Zaloguj się

plus.gazetawroclawska.pl

Polska Press Sp. z o.o. informuje, że wszystkie treści ukazujące się w serwisie podlegają ochronie. Dowiedz się więcej.

Jesteś zainteresowany kupnem treści? Dowiedz się więcej.

© 2000 - 2019 Polska Press Sp. z o.o.