Czy stare, dolnośląskie kamienice się rozpadną?
Blisko jedna czwarta Dolnoślązaków mieszka w budynkach, które zbudowali jeszcze Niemcy. Tak wynika z danych Głównego Urzędu Statystycznego. We Wrocławiu najwięcej starych kamienic jest w Śródmieściu i na Starym Mieście.
- Gmina jest stuprocentowym właścicielem około 1290 budynków mieszkalnych, z czego prawie 800 to kamienice stuletnie i starsze - wymienia Maja Berny z wrocławskiego magistratu.
W latach 2007-2016 miasto za 199 mln zł wyremontowało 141 gminnych kamienic. W tym roku, w ramach Programu Rewitalizacji Wrocławskich Kamienic, magistrat planuje renowację kolejnych 17 zlokalizowanych m.in. w okolicach Rynku i ul. Wyszyńskiego.
Zdaniem prof. Jerzego Hoły, kierownika Zakładu Budownictwa Ogólnego Politechniki Wrocławskiej przeciętna trwałość budynku murowanego wynosi 150 lat. Oznacza to, że za kilkadziesiąt, a nawet kilkanaście wiele z wrocławskich kamienic przekroczy tę granicę.
O tym, że trzeba działać, a rozsypujące się stare budynki są zagrożeniem dla zdrowia i życia ich lokatorów świadczy choćby ostatnia katastrofa budowlana w Świebodzicach, gdzie po wybuchu gazu zawaliła się kamienica. Zginęło siedem osób.
Zagrożeniem są także niektóre wrocławskie budynki. W poniedziałek przekonała się o tym jedna z wrocławianek - Dorota Chmielewska, która z córką spacerowała ul. Piastowską. Kiedy przechodziły pod balkonem jednej z kamienic, spadł na nie kawałek tynku.
Jak jednak przekonuje prof. Jerzy Hoła, kierownik, choć zdarzają się katastrofy, stan dolnośląskich budynków nie jest taki zły, jak mogłoby się wydawać. - Na pewno nie snułbym czarnych wizji. To jest trochę tak jak z ludźmi. Jeden człowiek jest bardziej podatny na choroby, a inny mniej. Trwałość wraz z czasem maleje i najważniejsze, aby poprzez przeglądy techniczne i remonty tę trwałość systematycznie podnosić, aby nie spadła ona do granicy zagrażającej konstrukcji - wyjaśnia.
Największym zagrożeniem dla starych kamienic są zawilgocenie, a także nieszczelności doprowadzające do wybuchów gazu. Można im jednak przeciwdziałać, a jak się okazuje, metody te są bardzo proste. Wszystko rozbija się jednak o pieniądze.
***
Rozmowa z profesorem Jerzym Hołą, kierownikem Zakładu Budownictwa Ogólnego Politechniki Wrocławskiej, który wyjaśnia, jak sprawić, by budynki służyły nam dłużej.
Zawalenie się kamienicy w Świebodzicach spowodował najprawdopodobniej wybuch gazu. To spore zagrożenie?
Niestety tak, ale można mu przeciwdziałać. Po pierwsze poprzez dobrą wentylację. Powinna wzrosnąć świadomość lokatorów, jak niezbędna jest odpowiednia cyrkulacja powietrza. Poza tym prostym, a skutecznym narzędziem są czujniki gazu, które pozwalają na szybką reakcję. Moim zdaniem powinny być obowiązkowe w każdym mieszkaniu.
Ile wynosi przeciętna trwałość budynku?
Trwałość budynku murowanego przewiduje się na około 150 lat. Przy dobrej eksploatacji i regularnych remontach można ten wiek przedłużyć. Ekstremalnym przypadkiem są przecież niektóre zabytki. Najstarsza część ratusza pochodzi z XIII w., a budynek funkcjonuje i nie ma tam zagrożenia.
Trwałość budynku można wydłużać w nieskończoność?
Nie do końca. W pewnym momencie dochodzimy do granicy, gdy nie opłaca się już remontować. Przyjęło się, że tą granicą jest 70 procent zużycia technicznego i wtedy budynek się po prostu rozbiera.
Jak ocenia Pan polskie prawo budowlane? Pomaga unikać takich tragedii jak ostatnia w Świebodzicach?
Mamy dobre przepisy, ale należy ich w pełni przestrzegać. Nakazują one co roku wykonać przegląd techniczny budynku, podczas którego można zauważyć pęknięcia czy nadmierne ugięcia konstrukcji. Daje to możliwość reakcji. Raz na pięć lat wykonywana jest ekspertyza opisująca stan techniczny budynku. Zazwyczaj zawiera ona zalecenia, co wyremontować lub zmienić. Jeżeli ten proces jest zachowany, a przeglądy są rzetelne, to ryzyko katastrofy spada w okolice zera.
Przekształcenia własnościowe i wykupywanie mieszkań przez lokatorów pomaga czy przeszkadza w utrzymaniu odpowiedniego stanu technicznego?
Podstawową sprawą jest to, aby kupujący wiedział co kupuje, bo jeśli stan budynku będzie stwarzał zagrożenie, nadzór budowlany nie wyda zgody na dalszą eksploatację. To jest gra rynkowa. Kupuję mieszkanie, odkładam pieniądze na remont, a jeżeli stan techniczny nie jest najgorszy, to po kilku latach składek na fundusz remontowy stać mnie na wykonanie nie zbędnych remontów. Często jest jednak tak, że płaci się niewiele za metr kwadratowy, ale okazuje się, że znacznie więcej trzeba włożyć w remont. Z jednej strony miasto pozbywa się więc kolejnego mieszkania do utrzymania, ale problem nadal pozostaje nierozwiązany.
A własnoręczne usuwanie ścianek działowych wpływa na późniejsze katastrofy?
Możemy ingerować jedynie w elementy wykończeniowe, a za takie należy uznać choćby usuwanie ścianek działowych, o ile nic się na nich nie opiera, więc nie mają wpływu na stan konstrukcji. Ingerując w elementy konstrukcyjne powinno się zasięgnąć opinii inżyniera budowlanego. To tak jak z człowiekiem, jeśli jesteśmy poważnie chorzy, to sami się przecież nie wyleczymy.
Budynki z wielkiej płyty również stanowią zagrożenie?
Znacznie mniejsze niż stare budownictwo, ponieważ posiadają dużo większą sztywność. Są zbudowane z żelbetu, a złącza są dodatkowo spawane. Było z nimi sporo kłopotów w latach 90, ale były one związane z niewystarczającą izolacją termiczną i przeciekającymi stropami. Jeśli chodzi o konstrukcję, wszystko trzyma się bardzo dobrze. Również jeśli dochodzi do wybuchów, to są znacznie większe szanse, że konstrukcja wytrzyma.